Купівля орендованої квартири в Туреччині - депозит 2026 | Yargıtay
Купуєте квартиру з орендарем у Туреччині? Нове рішення Yargıtay змінює перевірку депозиту при зміні власника
Прецедентне рішення 3-ї цивільної палати Верховного суду Туреччини (Yargıtay), опубліковане 1 вересня 2026 року: чому попередній орендодавець не звільняється автоматично від повернення застави та як покупцеві захистити себе на етапі TAPU.
1 вересня 2026 року в офіційному віснику Resmî Gazete №33357 оприлюднено судове рішення Yargıtay: у разі продажу орендованої квартири в Туреччині новий власник стає стороною договору оренди, проте попередній власник не звільняється автоматично від зобов'язання повернути депозит (güvence bedeli), якщо не надасть належних письмових доказів його фактичної передачі покупцеві.
1. Прецедент на 300 доларів: чому договір переходить, а гроші — ні
У судовій справі розглядалася типова для ринку ситуація: орендар вимагав повернення застави в розмірі 300 доларів США, сплаченої первісному орендодавцю при укладанні договору. Після зміни власника житла постало питання: до кого саме орендар має пред'являти майнові вимоги після виселення?
- Автоматичний перехід прав орендодавця: за ст. 310 Турецького зобов'язального кодексу (TBK) новий власник автоматично стає стороною чинного договору;
- Відповідальність за гарантійний платіж: суд підкреслив, що кошти застави є фізичним майном, яке первісний власник тримав у себе. Якщо продавець не має банківського підтвердження чи окремої тристоронньої угоди про передачу цієї суми покупцеві, відповідальність за її повернення продовжує нести він особисто.
2. Новий протокол безпеки угоди (Closing-Check)
Якщо ви купуєте інвестиційну квартиру, де вже проживає мешканець, аудит повинен виходити далеко за межі перевірки свідоцтва про право власності (TAPU) та розміру щомісячного платежу:
Точна фіксація суми в договорі. У договорах у валюті (USD/EUR) зобов'язання фіксується за номіналом без конвертації в ліру на день підписання.
Депозит повинен бути зарахований покупцеві в день підписання TAPU або врахований як взаємозалік (знижка від вартості об'єкта).
Оформлення протоколу за участю орендаря, продавця та покупця з чітким зазначенням особи, яка тепер утримує гарантійний платіж.
Tenant & Deposit Transfer Check: безпечна купівля орендованого житла з RestProperty
Купівля нерухомості з діючим орендарем — це миттєвий дохід з першого дня володіння, але вона вимагає ювелірної юридичної чистоти. Наша комплексна послуга Tenant & Deposit Transfer Check унеможливлює фінансові ризики для нового власника.
Юристи RestProperty перевіряють легітимність договору, розписки про отримання депозитів, відсутність заборгованості за комунальні послуги (Aidat) та оформлюють офіційний перехід гарантійних сум ще до візиту до Кадастрового управління.
Часті запитання (FAQ)
1. Чи стає покупець нерухомості новим орендодавцем автоматично?
Так. З моменту реєстрації права власності (TAPU) новий покупець автоматично набуває всіх прав та обов'язків сторони чинного договору оренди відповідно до положень TBK.
2. Хто несе юридичну відповідальність за повернення старого депозиту?
Згідно з постановою Yargıtay від 01.09.2026, якщо попередній власник не доведе факт передачі коштів застави новому власнику, обов'язок щодо їх повернення орендареві залишається за старим власником.
3. Що робити покупцеві, якщо орендар вимагає депозит після виселення?
Саме тому під час укладання угоди купець повинен отримати від продавця або кошти депозиту разом із банківським підтвердженням, або письмове підтвердження від орендаря, що фінансові претензії щодо старої застави врегульовано.
Офіційні правові джерела:
- Офіційний вісник Турецької Республіки (T.C. Resmî Gazete) — випуск №33357 від 1 вересня 2026 року
- Верховний суд Турецької Республіки (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi) — судова постанова щодо орендних депозитів
- Турецький зобов'язальний кодекс (Türk Borçlar Kanunu — TBK)
Матеріал носить ознайомчо-юридичний характер і відображає судову практику вищих інстанцій Туреччини станом на вересень 2026 року.
