Іскан у Туреччині 2025. Повний гід по технічному паспорту нерухомості
Купівля нерухомості в Туреччині — відповідальний процес, що вимагає уваги до юридичних аспектів. Одним із ключових документів, що підтверджують законність об’єкта, є Іскан (Iskan) — технічний паспорт, без якого експлуатація будівлі неможлива.
У 2020 році в турецькому законодавстві відбулися зміни, що стосуються оформлення цього документа. У статті ми детально розберемо:
1. Що таке Іскан у Туреччині?
Іскан (Iskan, İskan, Іскян) — це технічний паспорт і дозвіл на введення об’єкта в експлуатацію. Він підтверджує, що будівля зведена відповідно до проєктної документації, норм безпеки та придатна для проживання.
1.1. Основні функції іскана:
- Підтверджує законність будівництва.
- Необхідний для підключення комунікацій (вода, електрика, газ).
- Потрібен для оформлення іпотеки.
- Без нього неможлива реєстрація договорів оренди.
- Впливає на тарифи ЖКГ (без іскана оплата здійснюється за комерційними ставками).
1.2. Де і ким видається?
Документ оформлюється в муніципалітеті (Belediye) та Кадастровій палаті (Tapu Müdürlüğü) після перевірки об’єкта комісією.
1.3. Зовнішній вигляд
Іскан — це аркуш формату А4 із таблицею, що містить:
- Дані про будівлю (адреса, поверховість, площа).
- Інформацію про забудовника та першого власника.
- Підпис і печатку муніципалітету.
❗ Важливо: Іскан не переоформлюється при зміні власника, оскільки це не документ про право власності (на відміну від Тапу).
Іскан не є обов’язковою умовою для купівлі або продажу нерухомості, оскільки він видається муніципалітетом, тоді як оформлення права власності та отримання Тапу відбувається через Кадастрове управління.
Якщо об’єкт перебуває на стадії будівництва, замість іскана діє інший документ — дозвіл на будівництво (Yapı Ruhsatı).
2. Види іскана в Туреччині
.jpeg)
До 2020 року існувало два типи техпаспортів, але після змін залишився один.
2.1. Genel Iskan (Генель Іскан) – загальний техпаспорт на весь будинок
Видається забудовнику після завершення будівництва.
Що перевіряє комісія перед видачею?
- Відповідність проєктній документації.
- Стійкість до землетрусів.
- Пожежну безпеку (сходи, вогнегасники, евакуаційні виходи).
- Стан комунікацій.
Що робити, якщо Genel Iskan відсутній?
- Будівля вважається незавершеною.
- Підключення комунікацій можливе лише через тимчасові схеми (з підвищеними тарифами).
- Банки можуть відмовити в іпотеці.
2.2. Ferdi Iskan (Ферді Іскан) – індивідуальний техпаспорт на квартиру
Оформлювався власником нерухомості після купівлі.
Документи для оформлення:
- ТАПУ (свідоцтво про власність).
- Genel Iskan (якщо будинок зданий до 2020 року).
- Паспорт і податковий номер (Vergi Kimlik No).
Терміни та вартість:
- 1–2 тижні.
- 1500–2000 TL (залежить від площі).
2.3. Toplu Iskan (Топлу Іскан) – новий єдиний техпаспорт (з 2020 року)
З 2020 року скасовано Genel і Ferdi Iskan. Тепер видається один документ – Toplu Iskan, який діє для всього житлового комплексу.
Переваги нової системи:
- Не потрібно оформлювати окремий техпаспорт на квартиру.
- Спрощує процес перевірки під час купівлі.
Де зазначено, що Toplu Iskan замінює Ferdi?
Це закріплено в Законі про містобудування № 3194 (İmar Kanunu).
3. Як перевірити іскан під час купівлі нерухомості?
.jpeg)
3.1. Якщо купуєте новобудову
- Переконайтеся, що у забудовника є Yapı Ruhsatı (дозвіл на будівництво).
- Якщо будинок зданий після 2020 року – запросіть Toplu Iskan.
3.2. Якщо купуєте вторинне житло
- Запросіть копію Ferdi Iskan (якщо будинок зданий до 2020 року).
- Якщо її немає – перевірте Genel Iskan і оформіть техпаспорт самостійно.
- Якщо будинок новий (після 2020 року) – достатньо Toplu Iskan.
3.3. Що робити, якщо іскан відсутній?
- Причини: порушення в будівництві, борги забудовника.
- Ризики: високі тарифи на комунальні послуги.
- Рішення:
- Дізнатися причину (через муніципалітет).
- Якщо порушення можна виправити – оплатити доопрацювання.
- Якщо забудовник збанкрутував – мешканці можуть зібрати кошти та оформити іскан самостійно.
4. Часті запитання (FAQ)
.jpeg)
❓ Чи можна купити нерухомість без іскана?
✅ Так, але є нюанси:
- Банки не нададуть іпотеку.
- Комунальні платежі вищі.
❓ Скільки коштує оформлення іскана?
- Від 1500 до 2000 TL (залежить від площі та муніципалітету).
❓ Чи потрібно переоформлювати іскан під час продажу?
- Ні, він прив’язаний до будівлі, а не до власника.
❓ Що робити, якщо забудовник не отримує іскан?
- Подати скаргу до Belediye.
- Звернутися до суду (якщо є порушення договору).
5. Висновок
Іскан – найважливіший документ, що підтверджує легальність нерухомості.
Перед купівлею перевірте:
- Для новобудов – наявність Toplu Iskan (якщо будинок зданий після 2020 року).
- Для вторинного житла – Ferdi Iskan (якщо будинок зданий до 2020 року).
- Якщо іскан відсутній – з’ясуйте причину та оцініть ризики.
Фахівці RestProperty завжди готові допомогти вам перевірити наявність Іскана та уникнути помилок під час купівлі нерухомості в Туреччині.
